Ulrikke Ekelund er chef-økonom i BRF-kredit

Hver anden onsdag skriver hun en klumme, hvor hun vil forsøge at give et indblik i, hvad de seneste begivenheder i finansverdenen betyder for boligejerne.

I den verserende boligdebat har mange af debattørerne travlt med at overgå hinanden. Eksempelvis har det været kendt i et stykke tid, at mere end 150.000 danskere er teknisk insolvente. I den forgangne uge kom det frem i debatten, at mere end 250.000 danskere ikke kan sælge deres boliger uden tab. Her er der vist tale om overbudsretorik. Den mest dramatiske overskrift sælger, men hvad skal man egentlig tro, hvis man påtænker at købe bolig eller er boligejer?

Lad mig slå fast, at det at være teknisk insolvent svarer til, at ens gæld er større end ens aktiver. Dvs. hvis man sælger alle sine aktiver og bruger de penge, som salget ind­bringer til at nedbringe gælden, vil man ikke kunne skaffe hele sin gæld af vejen. Er det et problem? Ja, hvis man aktuelt skal flytte fra sin bolig, fordi man måske ikke kan betale sin termin, så har man et problem. Skal man derimod ikke flytte, og man ikke har problemer med at betale regningen, så er der ingen problemer i at være teknisk insolvent.

Det at være teknisk insolvent er altså ikke det samme som, at man må sælge sin bolig med tab! Det er dog ikke ensbetydende med, at man ikke kan indfri sin gæld. I og med at 80 procent af danskerne har friværdi, så må der være flere, der skal sælge deres bolig med tab, end der er teknisk insolvente. Så her er der blot tale om en dramatisering i de førnævnte tal. Et faktum er nemlig, at langt de fleste boligsælgere skal ud og købe en anden bolig. Og så er det interessante ikke, om man må sælge sin nuværende bolig med tab, men snarere hvad man skal give i ‘bytte’ mellem de to boliger. I mange tilfælde vil de bolig­ejere, der netop har lidt de største tab, ud og købe en større bolig. De skal skalere deres bolig op i størrelse og vil således typisk købe en dyrere bolig.

For denne gruppe af boligejere er de faldende boligpriser en gunstig mulighed. Det er muligt, at de må sælge deres egen bolig med tab, men den større bolig er tilsvarende blevet billigere. Derfor er det bytteprisen imellem boligerne, det er relevant at kigge på, og skal man derfor bruge mere plads, er det oplagt at købe bolig i et faldende marked.

Las Olsen er privatøkonom i Danske Bank

2012 er kommet i gang med dystre overskrifter. Ingen er tilsyneladende længere i tvivl om, at Danmark er i økonomisk krise. Det bliver hårdt, og der skal strammes op og holdes for. Og det er alt sammen rigtig nok, men så er det altså heller ikke værre. Vi er langt fra at være i en ny krise som den, der ramte os i slutningen af 2008.

Vi står ikke i en stiv januarstorm med nedstyrtende tage og frarådning af al udkørsel – men nærmere i en langvarig periode, der føles som støvregn en råkold tirsdag formiddag i marts.

Fra slutningen af 2008 til begyndelsen af 2010 for-svandt der 167.000 job i Danmark. Det svarer til 300 job om dagen. Andre hundredtusindvis måtte acceptere job med lavere løn eller har mistet indkomst, fordi de ikke længere har så meget at lave som tidligere. Aktieejerne blev ramt af kolossale tab. Dét var en rigtig krise – på mange måder den værste, der har været siden Anden Verdenskrig.

Nu er arbejdsløsheden stigende igen, men slet ikke i samme tempo. Der er nu i omegnen af 20.000 færre job i Danmark end for et år siden. Hovedparten af den tilbagegang skyldes, at der er færre offentligt ansatte – mens det store fald i 2009 kom på trods af, at det offentlige ansatte 19.000 flere. På det private arbejdsmarked er der altså mere stilstand end tilbagegang, og sådan bliver det formentlig ved – i grove træk.

Arbejdsløshed, der stiger svagt fra et i forvejen højt niveau, er selvfølgelig ikke noget at råbe hurra for. Det ville være meget bedre med et rigtigt opsving, der kunne skabe nye job. Men det er ikke rigtig realistisk, når hele den vestlige verden er fanget i samme stilstand som Danmark.

For mange føles det nok mere som krise nu end i 2009. Det skyldes, at kriser er længe om at nå ud til flertallet. Selv når arbejdsløsheden stiger voldsomt, så beholder de fleste jo alligevel jobbet eller overførselsindkomsten. Og i 2009 og 2010 fik de, der beholdt jobbet, faktisk flere penge mellem hænderne, især fordi skatten blev sat ned, og renten faldt. Men nu mærker vi meget tydeligt effekten af, hvad der skete i 2009, i form af meget små lønstigninger, kombineret med skattestigninger.

Det ændrer bare ikke ved, at vi sådan set har lagt selve den dybe krise bag os. Vi har ikke fået noget opsving, og det går stadig ikke godt – men der er altså heller ikke grund til at male fanden på væggen.

Las Olsen privatøkonom i Danske Bank

Der er selvfølgelig masser af eksempler på det modsatte, men samlet set har vi danskere sat forbruget ned. Sikke en lettelse, vil mange sikkert mene. Julen bør ikke handle om de største gaver og den mest fancy konfekt, og forbrugsræset har taget overhånd – eller havde i hvert fald i 2007, hvor vi nåede den hidtidige rekord.

Fedtethed, der går ud over samfundet, vil andre sige. Siden 2007 er privatforbruget faldet med over fem procent. Det er hovedårsagen til, at den økonomiske krise har ramt Danmark hårdere end de fleste andre lande. Hvis forbrugerne ville åbne for pungen, kunne det tage en god bid af arbejdsløsheden.

Jeg synes ingen af delene. Formålet med at tjene penge er at bruge dem, for penge er der ikke noget sjov ved i sig selv. Har man penge nok, er det at købe gaver og god mad til familien da ikke den værste måde at bruge dem. Glæden ved at give kan som bekendt være større end glæden ved at bruge. Og man skal ikke bruge penge for samfundets skyld.

Det er rigtigt, at højere privatforbrug på kort sigt kunne gavne dansk økonomi og skabe flere job. Men det hjælper ikke meget, hvis konsekvensen er, at forbrugerne går nedenom og hjem bagefter, fordi de har for meget gæld og for få penge lagt til side.

Baggrunden for, at forbruget er faldet så meget, er usikkerheden om økonomien. Risikoen for arbejdsløshed er steget, og sandsynligheden for, at man kan klare den ved at sælge huset og flytte til noget billigere, er faldet. I den situation er det helt fornuftigt og godt for alle parter, at folk lægger penge til side.

Men der er ingen tvivl om, at usikkerheden har taget overhånd og skabt en unødvendig høj opsparing hos nogle af dem, der reelt ikke er i farezonen. Mit råd vil derfor være: Brug penge, hvis du har lyst og råd. Lad være, hvis du ikke har. Det er det bedste, du kan gøre både for dig selv og samfundet.

Ulrikke Ekelund, cheføkonom BRF-kredit

Du ligger måske inde med en større portion euro efter en udlandsrejse, eller du har måske ligefrem lån i euro?

Jeg kan berolige dig med, at euroen højst sandsynligt ikke bryder sammen. Projektet er så stort et prestigeprojekt for de deltagende lande, at man vil strække sig langt for at redde valutaen. Det har vi senest set et eksempel på her sidste weekend, hvor de europæiske politikere forhandlede sig frem til noget, der kunne tegne den første skitse til en egentlig løsning på eurosamarbejdets problemer.

Nu gælder det ‘bare’ for politikerne om at overbevise baglandet om, at den løsning, de har forhandlet sig frem til, er den rigtige løsning. Umiddelbart er det jo ikke et ‘folkeligt’ projekt at redde et valutasamarbejde, og derfor skal man heller ikke sælge skindet, før bjørnen er skudt. Netop derfor kan man forholde sig til, hvad der egentlig vil ske, hvis eurosamarbejdet brød sammen. Det vil ganske givet føre Europa ud i en dyb økonomisk krise med en længere recession til følge og dermed koste tusindvis af arbejdspladser.

Der findes ikke en bestemmelse i en traktat, der siger noget om, hvordan man træder ud af euroen. Selv om Danmark som bekendt ikke er med i euroen, fører vi fastkurspolitik over for den, og derfor vil sådan en bestemmelse også have en vis interesse for Danmark.

Der findes nemlig en masse juridisk bindende aftaler i Danmark, der forudsætter en betaling i euro. Derfor er det også svært ikke at forestille sig, at hvis vi skulle komme i en situation, hvor euroen bryder sammen, vil myndighederne (formentlig Nationalbanken) tage sig af at stille en kurs, man kan afregne til. Denne kurs vil også være den, der vil blive brugt, når kronens kurs skal fastsættes i forhold til de øvrige valutaer.

Tilsvarende vil Nationalbanken ganske givet i en periode modtage euro via de almindelige banker og omveksle disse til danske kroner. Der er derfor ingen grund til at være direkte bekymret i forhold til de privatøkonomiske konsekvenser på dén front. På den længere bane er det dog klart, at udsigten til en lang periode med recession i Europa er meget bekymrende.

En sådan vil ramme dansk økonomi hårdt, fordi vi er en lille, åben økonomi, der primært lever af vores eksport. Derfor er det vigtigt, at der er dansk opbakning til den løsning, de europæiske ledere kan blive enige om.

Las Olsen er privatøkonom i Danske Bank

Sandheden er, at det ikke er noget, der findes et simpelt svar på. Det vil altid blive et svar om, at det kommer an på … Først og fremmest sker der det, at efterlønnen bliver væsentligt mindre attraktiv. For mange bliver den nu på niveau med folkepensionen, for nogle væsentligt lavere. Derfor må man vurdere, om man stadig har lyst til at gå på efterløn frem for at arbejde frem til folkepensionsalderen.

Hvis man beslutter at droppe efterlønnen, kan det godt være en god idé at lade pengene stå alligevel for at få en endnu større udbetaling ved pensionsalderen. Man får nemlig en såkaldt skattefri præmie på 148.000 kroner, hvis man har ret til efterløn, men ikke udnytter den ret. Og det er jo væsentligt mere end de knap 70.000 kroner, man maksimalt vil kunne få udbetalt, hvis man melder sig ud af efterlønsordningen i 2012. Til gengæld skal man fortsætte med at betale efterlønsbidrag, og man går også glip af afkastet, man kunne få ved selv at investere efterlønsbidraget.

Det er især dem, der er i 50’erne, som kan tabe meget ved at hæve efterlønsbidraget. Den, der er yngre, vil ofte kunne få mere ud af selv at spare op.

Hvis man trods forringelserne stadig gerne vil trække sig tilbage før folkepensionsalderen, kan det typisk bedst betale sig at blive i efterlønsordningen. Men folk med høj indkomst kan med fordel melde sig ud og selv spare op til den tidlige tilbagetrækning. Grænsen går ved en indkomst omkring de 600.000 kroner.

Og så er der jo nok også mange, der simpelthen har brug for pengene nu.

Heldigvis er der tid endnu, for muligheden for at hæve pengene skattefrit starter først den 1. april 2012 og varer seks måneder. Men der er altså også nok at tænke over.

Ulrikke Ekelund, Cheføkonom i BRF Kredit

Julen står for døren, hvilket har en række økonomiske konsekvenser. Den søde tid medfører nemlig som bekendt også en masse udgifter. Der er særligt to omkostninger, der fylder i budgettet. Dels skal der købes mad, dels skal der købes gaver. I år er der udsigt til, at det bliver langt dyrere end tidligere år at købe julemaden, som en konsekvens af den nye fedtafgift! Såvel anden som flæskestegen er således blevet noget dyrere, men det er julekonfekten også. Derfor skal man alt andet lige påregne, at der bliver lidt færre penge til andre ting, hvis altså man handler ind, som man plejer til julen.

Et godt råd er derfor at lave lister over, hvad man skal bruge, så man ikke handler impulsivt ind. Tilsvarende kan det være en god idè at sætte tid af til at købe ind, således at man ikke gør det på et tidspunkt, hvor alle andre også handler. I situationer, hvor man bliver ramt af stress og lange køer, og man måske er lidt småsulten, viser alle undersøgelser nemlig, at det er dyrere at købe ind!

Den anden store post på budgettet er gaverne. Der er flere strategier til, hvordan man kan undgå, at gavebudgettet løber løbsk. Igen er det en god idè at være i god tid. Køber man gaverne i sidste øjeblik, og kan man ikke få det, man har tænkt sig, ender man ofte med at købe en dyrere gave end tiltænkt.

Det undgår man ved at være i god tid og kan se efter gaven flere steder. Herudover kan det være en god ide at fastsætte et specifikt gavebeløb til hver enkelt. Har man en økonomi, der er lidt presset, så tænk i at give praktiske gaver, hvor nogle af gaverne er ting, man ved, at man i forvejen skal ud at købe inden for den nærmeste fremtid. På den måde kan man spare penge. Endelig kan man udnytte, at det aktuelt ikke går strygende med dansk økonomi. Det bevirker, at mange detailhandelsbutikker allerede kører tilbudskampagner før jul.

Se dig godt for – det kan jo være, at nogle af de gaver, du overvejer at købe, eventuelt er på tilbud et sted. På den måde kan du få budgettet til at holde længere og dermed eventuelt spare nogle af de penge, som fedtafgiften suger ud af din økonomi på madkontoen. En spare-jul behøver ikke at være en kedelig jul! Der er nemlig sparet meget ved blot at lave lidt forarbejde og planlægge sine indkøb.

Las Olsen er privatøkonom i Danske Bank

På de nære linjer tegner det til en højere skatteregning på forskellig vis, om end tallene for det nok ikke helt kan kaldes skræmmende. Vi har set lidt på, hvad aftalen betyder for privatøkonomien for almindelige lønmodtagere.

Mest markant betyder nye afgifter på slik, is, sodavand, tobak, øl og vin, at en typisk børnefamilie vil skulle af med cirka 1.200 kroner ekstra om året.

Også den grønne ejerafgift på biler, og en række andre afgifter på energi og andre ting, får lov at stige, så den samlede regning for børnefamilien ender på 1.400-1.500 kroner, eller omkring 125 kroner om måneden.

Regeringen har planer om, at afgifterne i 2013 også rammer for eksempel asier og ketchup, så der er udsigt til en afgiftsstigning i næsten samme størrelsesorden.

Men altså, trods alt ikke noget, der bør vælte budgettet fuldstændig. Og folk med lav indkomst bliver kompenseret i 2013 med 280 kroner om året.

Der er også andre stramninger. Et loft over indbetalinger på ratepensioner vil betyde, at mange med en indkomst omkring de 400.000 eller mere skal til at finde på en anden måde at spare op på – eller til at spare mindre op.

Det vil give staten mere i indtægt nu, men mindre i fremtiden, hvor pensionerne ellers ville blive beskattet. Ud over det skal der også betales mere i skat af pensionens afkast.

De, hvis arbejde giver adgang til gratis sundhedsforsikring eller medarbejderaktier, skal til at betale skat af det. Det er også slut med at købe computere og telefoner gennem arbejdsgiveren med skattefordel.

Til gengæld slipper de, der får en telefon eller computer med hjem for at kunne arbejde på dem for at betale den gamle multimedieskat – medmindre de også bruger telefonen privat. Gør de det, bliver skatten blot marginalt lavere end i dag.

Alt det kommer oven i de skattestigninger, der blev besluttet under den gamle regering, og som i 2012 løber op i knap 3.000 kroner for en almindelig familie.

Og sådan er pilen lagt for de kommende år. Der mangler penge i statskassen, og en del af løsningen kommer til at blive højere skatter og afgifter. Det er en af grundene til, at vi ikke skal regne med for alvor at få flere penge mellem hænderne lige foreløbig.

Klummen er udelukkende udtryk for skribentens egen holdning.

Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRFKredit.

Det er næppe gået ret mange menneskers næse forbi, at der igennem nogen tid har været en del turbulens på de finansielle markeder.

En turbulens, der til en vis grad også påvirker helt almindelige boligejeres privatøkonomi. Kan man holde tungen lige i munden, kan turbulensen faktisk udnyttes og vendes til en økonomisk fordel, hvis man er førstegangskøber. Når det er sagt, kan andre boligejere med gæld imidlertid også få fordel af turbulensen!

Den sydeuropæiske gældskrise har bevirket to ting, der i kombination kan udnyttes. For det første er mange investorer bekymrede over den økonomiske fremtid, hvorfor de placerer deres midler i sikre papirer. Korte danske realkreditobligationer går ind under denne kategori, hvorfor renten aktuelt er rekordlav på rentetilpasningslån.

Derfor har det aldrig været billigere at låne i realkreditten, og der er udsigt til, at de lave renter vil forblive lave længe endnu. Den anden ting er, at der er usikkerhed på de internationale pengemarkeder om, hvem der skal tage tabene i forhold til de penge, bankerne har investeret i sydeuropæiske statsobligationer. Det er ikke kendt, hvilke banker der vil blive ramt af tab og nedskrivninger. Denne usikkerhed betyder, at bankerne er meget påpasselige med at låne hinandens penge. For en helt almindelig familie betyder det dyrere lån i banken.

Kombinerer vi de to forhold, betyder det altså, at det er blevet billigere at have realkreditlån, men dyrere at have banklån. Derfor er det aktuelt et godt råd at samle så meget gæld som muligt som realkreditlån. Man kan have realkreditlån svarende til 80 procent af den samlede ejendomsvurdering.

Er man førstegangskøber, har man typisk behov for dels et realkreditlån, dels et efterstående banklån eller pantebrev. Vælger man afdragsfrihed på sit realkreditlån og bruger afdragene til at nedbringe den efterstående gæld, kan man aktuelt skære hele 24 år af løbetiden på den efterstående gæld. Det gør en verden til forskel, om man har boliglån i 30 år, eller om man blot har det i 6 år. Renten på et realkreditlån er nemlig omkring to procent, hvor renten på et billigt boliglån er omkring syv procent. Det svarer til, at man med et lån på en million kroner kan spare 250.000 kroner i renteudgifter før skat. Rentebesparelsen skal naturligvis deles ud over de mange år, men det giver da en besparelse på knap 1.000 kr. om måneden før skat med det aktuelle renteniveau.

Det er da bestemt også værd at tage med – særligt hvis man er nybagt boligejer og har mange udgifter i forvejen. Beregningerne understreger, at det er vigtigt at være nuanceret, når man taler om afdragsfrie lån og deres rolle på boligmarkedet.

-Josefine, 27, sagsbehandler

Annette Duch Gronemann, karrierecoach

Kære Josefine
Du lyder, som om du trods alt er ved godt mod.

Og i øvrigt gør et godt job, der hvor du er: Der er jo altid mennesker, der forsøger at hævde sig på andres bekostning – det kan skyldes at personen selv er ‘ensom’ og ønsker opmærksomhed. Måske en form for jalousi.

Måske vil din onde ånd gerne have større kontakt med dig.

Jeg synes, at du skal prøve at takle det selv og i egen interesse få en relation til ham. Du bør arrangere et møde/personlig samtale med ham. Start samtalen med at rose ham for et eller andet positivt og sig så, at du altid meget gerne vil have gode råd fra ham som en dygtig, erfaren kollega.

MEN om han ikke nok vil give dem personligt til dig. Samtidig kan du spørge, om det er o.k., at du selv beder om hans mening, hvis du har behov. Få så en snak om det. Skab endelig ikke konflikt. Jeg er sikker på, at du vil få en mere positiv relation til din kollega.

Jeg drømmer om at blive selvstændig med en internetbaseret virksomhed.  Har du nogle råd til, hvordan jeg får selvtillid og styrke nok til at starte om nogle år?
-Simon, 24, HTX, og it-supporter

Kære Simon
En dejlig drøm. Først skal du gøre drømmen til et mål.

Sig til dig selv: ‘Jeg vil være selvstændig om tre år’. Selvtillid begynder med, at du først og fremmest bliver god til det, du vil lave.

Forsøg at komme ind i et netværk med folk, der er i business med internetbaserede virksomheder. Forsøg at få ansættelse i den type virksomhed.

Lær og lær. Hav så øjne og ører åbne, og find den gode ide til den virksomhed, som du vil etablere – hvad virksomheden skal sælge, og hvordan den får varer og kunder. Dit mod og din styrke kommer fra, at du har stor faglighed, at du brænder for det, har lidt på kistebunden og måske en ligesindet makker.

Held og lykke.

Annette Duch Gronemann, karrierecoachen og konsu­lenten i talentudvikling hos Talent­agent.dk – en kandidatbank for ledere og specialister, der vil videre i karrieren –  svarer på spørgsmål om job, karriere, personlig udvikling og rekruttering. Få svar i avisen eller via e-mail. Din identitet vil være anonym i avisen. Send spørgsmål til Jobogkarriere@talentagent.dk

Ulrikke Ekelund, cheføkonom BRF-kredit

November er nemlig måneden, hvor mange boligejere med rentetilpasningslån skal tage stilling til, hvad der skal ske med deres lån i 2012.

Igen i år er der udsigt til, at der skal sælges obligationer for godt 400 milliarder kroner. Alene som følge af mængden er det naturligt, at rentetilpasningen har stor bevågenhed.

Den store mængde obligationer skal nok blive solgt, og der er endnu en gang udsigt til, at renten bliver historisk lav.

Den lave rente, vi oplever aktuelt, er dog ikke et symptom på, at det går godt i økonomien – snarere tværtimod. Det betyder også, at i takt med at verdens-økonomien kommer på fode igen, må vi forvente stigende renter. Det store spørgsmål er bare: Hvornår?

Alverdens økonomer (inklusive jeg selv) har igennem efterhånden nogle år prædiket om, at ‘nu vil renterne begynde at stige’. Vi kan blot konstatere, at det er svært at spå og i særdeleshed omkring renten!

Aktuelt er renten dog så lav, at det mest sandsynlige udfald over tid er en stigende rente. Derfor skal mit budskab til de boligejere, der skal rentetilpasse i år, også være: udnyt nu de lave renter!

Jeg vil ikke endnu en gang råbe ‘ulven kommer’, men jeg vil gerne slå et slag for, at det kan være smart at udnytte de lave renter.

Det kan gøres på flere måder. En måde er at bruge noget af næste års rentebesparelse til at afdrage på sine lån. Der er aktuelt udsigt til en rente i 2012, der er noget lavere end den, som ens budget bør være godkendt til. Derfor burde der også være plads til, at man kan afdrage noget på sin gæld.

Det, at man nedbringer sin gæld, betyder, at man nedbringer sin rentefølsomhed. En anden måde at udnytte de lave renter på kunne være at ‘gå ud af rentekurven’.

Det kan gøres ved at vælge et rentetilpasningslån med en længere rentebinding end et år, eksempelvis tre eller fem år. Det vil bevirke, at man har glæde af den lave rente nogle år frem i tiden, hvorfor det kan være nemmere at planlægge sin privatøkonomi.

Vælger man at gå ud af rentekurven, vil ens husleje stige, men tilsvarende har man også en sikkerhed for, at det ikke kun lige er næste år, man har glæde af de lave renter.

Der er ingen tvivl om, at det historisk har været billigst målt på ydelsen at have et F1-lån.

I den forbindelse er det vigtigt at få sagt, at der kan være mange gode grunde til at have et sådant lån. Dog skal man indstille sin økonomi på at kunne betale de udsving, vi ser i renten.

Vi skal trods alt ikke længere tilbage end til 2009, før F1-renten var over fem procent!

Ulrikke Ekelund er uddannet økonom (cand.polit.) fra Københavns Universitet. Før BRFkredit har hun arbejdet i Økonomiministeriet og Nationalbanken. Hver anden onsdag skriver hun en klumme, hvor hun vil forsøge at give et indblik i, hvad de seneste begivenheder i finansverdenen betyder for boligejerne.

Klummen er udelukkende et udtryk for skribentens egen holdning